華盛頓10月6日電 美國(guó)房貸巨頭房地美公司6日公布，本周美國(guó)30年期定息抵押貸款利率歷史上首次跌破4%。但是，房貸利率持續(xù)下降卻沒能刺激房市反彈。專家和業(yè)內(nèi)人士指出，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)脫困，既要盡快破解信貸困局以保住現(xiàn)有需求，也要鞏固經(jīng)濟(jì)基本面和出臺(tái)新刺激措施以創(chuàng)造新的購(gòu)房需求。
 
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處深水中
 
　　作為本輪危機(jī)的根源，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)依然處于水深火熱之中。數(shù)據(jù)顯示，繼7月份新房開工量出現(xiàn)下跌之后，8月份美國(guó)新房開工量繼續(xù)下降。當(dāng)月新房開工量經(jīng)季節(jié)調(diào)整按年率計(jì)算為57.1萬套，比7月份經(jīng)修正后的60.1萬套低5%，與去年同期相比則下跌了5.8%。
 
　　在房屋銷售方面，雖然占整個(gè)樓市銷售量約85%的舊房銷量在8月份環(huán)比增長(zhǎng)7.7%，但這主要是因?yàn)榇饲皵?shù)月積累的延遲交房交易得到釋放，并不具有代表性。
 
　　在價(jià)格方面，美國(guó)房屋價(jià)格仍在持續(xù)下跌。美國(guó)聯(lián)邦住房金融局公布的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，今年第二季度，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.6%，跌幅有所放緩，但同比仍然下跌5.9%。分地區(qū)來看，當(dāng)季共有31個(gè)州的房?jī)r(jià)下降。同時(shí)，房屋中介和建筑公司等市場(chǎng)參與方都表示，在全美大部分地區(qū)，房?jī)r(jià)已到最底部。
 
　　更為嚴(yán)重的是，在連續(xù)5個(gè)季度下滑后，抵押貸款違約率在今年第二季度重新出現(xiàn)上升，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)違約風(fēng)險(xiǎn)在增大。目前，全美有1100萬房主房貸成本超過房屋價(jià)值。著名智庫(kù)美國(guó)企業(yè)研究所資深研究員亞歷克斯·布里爾表示，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體依然處于深水中，部分地區(qū)則是很“糟糕”。
 
　　解決信貸困局刻不容緩
 
　　房屋購(gòu)買和建設(shè)的融資環(huán)境明顯緊縮，是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)要想在短期內(nèi)有所改善，必須盡快破解信貸難題，以保住現(xiàn)有購(gòu)房需求。
 
　　本輪危機(jī)前美國(guó)房市繁榮得益于超寬松信貸條件。危機(jī)發(fā)生后流動(dòng)性緊缺使整體信貸大幅收緊。本輪危機(jī)已過去三年，但房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸條件依然非沉刻，許多人無法申請(qǐng)到房貸。
 
　　即使房貸利率降至歷史最低水平，但由于各種條件的限制，潛在購(gòu)房者仍無法獲得貸款。房地美公布的數(shù)據(jù)顯示，截至10月6日當(dāng)周，美國(guó)30年期和15年期定息抵押貸款平均利率分別降至3.94%和3.26%，再次創(chuàng)下歷史新低。
 
　　華盛頓戴維斯建筑公司負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)指出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，貸款融資是核心問題。因監(jiān)管加強(qiáng)，對(duì)建筑商和個(gè)人而言，獲得信貸都非常艱難。
 
　　哥倫比亞商學(xué)院房地產(chǎn)教授克里斯托弗·邁耶認(rèn)為，要解決這一困局，一方面要讓私人資本進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，為購(gòu)房者提供更多樣化的貸款選擇；另一方面，政府支持企業(yè)，主要是房地美和房利美，要免除貸款申請(qǐng)中的其他費(fèi)用。同時(shí)，各方還可以創(chuàng)建獨(dú)立的托管機(jī)構(gòu)來管理這些政府支持企業(yè)的抵押貸款證券投資組合，以使其進(jìn)一步放松信貸。
 
　　在美國(guó)最大房貸銀行富國(guó)銀行擔(dān)任客戶經(jīng)理的陳馨對(duì)記者說，目前美國(guó)租房市場(chǎng)非常火爆，因?yàn)楹芏嗳擞匈I房需求，但苦于買房信貸條件嚴(yán)格只能轉(zhuǎn)為租房。因此，讓信貸條件寬松下來，就可以保住現(xiàn)有購(gòu)房需求，讓市場(chǎng)活躍起來。
 
　　創(chuàng)造新需求是根本之策
 
　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸特征非常明顯，因此放寬信貸門檻對(duì)市場(chǎng)復(fù)蘇具有立竿見影的效果。然而，這一效應(yīng)畢竟是短期的，要想從根本上讓房地產(chǎn)業(yè)重返正常軌道，還需在創(chuàng)造新購(gòu)房需求方面發(fā)力。
 
　　受經(jīng)濟(jì)低迷影響，民眾整體購(gòu)房需求受到較大打壓，特別是失業(yè)率長(zhǎng)期處于高位以及經(jīng)濟(jì)前景的不確定性使一部分需求被抑制。
 
　　“21世紀(jì)紅木地產(chǎn)”房屋中介公司合伙人愛德華·貝倫鮑姆在談及購(gòu)房需求時(shí)說：“現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)(令人)非常痛苦，人們有太多債務(wù)，國(guó)家有太多債務(wù)，人們開始更多地節(jié)省開支加以應(yīng)對(duì)。”
 
　　由此，需要盡快提振或刺激民眾消費(fèi)信心，解除購(gòu)房顧慮，進(jìn)而為被抑制的需求創(chuàng)造釋放空間。2010年春季美國(guó)房市“小陽春”正是受益于奧巴馬政府首次購(gòu)房稅收優(yōu)惠政策。
 
　　美國(guó)企業(yè)研究所資深研究員、前財(cái)政部助理部長(zhǎng)菲利普·斯瓦格爾表示，政府需要通過出臺(tái)稅收和對(duì)房地美、房利美等進(jìn)行改革等手段，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供新的刺激，“這對(duì)經(jīng)濟(jì)具有很多好處。”
 
　　除釋放需求外，房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)需求還要*持續(xù)良好的經(jīng)濟(jì)基本面來支撐。從全美看，房地產(chǎn)市場(chǎng)很糟糕，但是以首都華盛頓為代表的東北部等局部地區(qū)情況較好，因?yàn)檫@些地區(qū)經(jīng)濟(jì)尚好，居民收入較為穩(wěn)定，對(duì)危機(jī)具有較強(qiáng)免疫力。