9月3日，美國房地產經紀人協會宣稱，七月的住房買賣簽約數比上月增長3.2%，比2008年七月增長12%。當然，該協會一貫以作風夸張著稱，而且這些銷售數字中很大一部分都是銀行回收房(foreclosures)和折價房(short sales)，但這是繼8月份開發商信心指數、二手房銷售指數和S&P/Case-Shiller房價指數出臺之后的又一利好消息。哀鴻遍野的美國房市是否真的在今年夏天強勢觸底反彈了？

　　如果房市真的出現回暖，最功不可沒的政府的房市刺激計劃， 主要包括美國的低利率和8000美元退稅。在聯邦利率接近零點的同時，住房貸款利率也處于歷史最低點。尤其是在最近一兩周，各大銀行(更準確地說是房地美和房利美)甚至開出15年4.2%或30年4.5%的利率，可以說是把借貸成本定在未來幾年的預期通脹率之下了。同時，首次購房者如果在今年11月底前完成交易，可以獲得聯邦政府8000美元的退稅。這筆錢不僅可以立即到手，而且可以用來作為購房的首付。

　　這八千美元退稅的效果是理性的經濟學家根本無法預料的。如果說美國的平均房價在20萬左右，平均物業稅在1.5%左右，那么及時扣除各種稅收優惠，擁有一個房子每年的凈成本(交給政府的物業稅和交給銀行的純利息)就要遠遠高于8000美元，因此一個理性的家庭不應該把重大的購房決定基于“貪圖”8000美金之上。然而奧巴馬似乎比經濟學家更懂得普通消費者的心理。無數的美國家庭告訴自己：如果我不在今年買房，我就相當于白白“扔掉”了這8000美金，我不會那么傻。于是在2009年春天到來的時候，經紀人們用笑臉迎來久違的看房人潮。

　　那么，這種效應能否持續呢？我們認為，房市中的恐慌氣氛已經退去，但是如果美國經濟無法在今年年底前全面復蘇，美國房市的低迷依舊要持續一段時間甚至出現反復。首先，低利率和8000美元退稅無法拯救的是最高端和最低端的住房市場，而恰是這兩個市場在下滑過程中受到了最大的沖擊。其次，銀行如何處置手中大量的回收房將決定于它們對未來經濟走勢的判斷。

　　雖然目前的貸款利率處于歷史底位，銀行正一反過去大開綠燈的做法，而開始嚴格審查借款人的信用歷史。從2002年到2006年的五年間，美國家庭的平均負債率翻了一番，其中最重要的原因就是住房價格的迅速攀升使居民可以很容易地以住房為抵押從銀行獲得貸款并用于消費；這個趨勢在那些信用記錄不佳、無法從其他渠道獲得貸款的人群中尤為明顯。當房價在2006年夏天出現逆轉，這些人首當其沖，他們在房子中微薄的資本迅速被房價的下行所吞沒。因此，低端市場成為所謂次貸危機的主戰場，很多小區中一半以上的房子被銀行收走。很多人當時錯誤地怪罪于過低的可調整利率(AMR)，但事實證明，即使現在的固定利率低于當時的可調整利率，這部分人也不會再輕易獲得貸款(因為審查更嚴)。低端市場估計要依*整個就業市場和購買力的復蘇才能慢慢走出危機。

　　同時，現在的低利率很大一部分是政府行為。銀行愿意接受低利率是因為他們可以立即轉手將絕大多數住房貸款賣給兩房(Fannie Mae and Freddie Mac)，而兩房原則上只接受傳統貸款，即借款額限于房價的80%并不超過41.7萬(在高房價地區為73萬)。那些意欲購買百萬豪宅的就無緣于兩房的優惠待遇，往往要支付高得多的利率。因此，在同一個城市往往能看到中低檔房產跌10%的同時高檔房產卻出現腰斬的現象。(當然也有個半開玩笑的解釋，那就是揣著大把現金的中國人和印度人更中意好學區的實惠房，所以那些山坡上大海邊的百萬豪宅就只能一邊“涼快”去了)

　　再者，購房退稅只限于首次購房者，而且家庭年收入不能超過17萬(退稅從15萬開始遞減，到17萬就什么都拿不到了)，這基本上就把高端市場排除在外了，因為能夠拿到退稅的人是無法獲得足夠貸款去買百萬豪宅的。

　　最后，銀行已經持有或即將持有的大量回收房將是市場的另一懸念。僅在2008年一年，美國就有140萬住房被銀行收走，很多人估計這個數字在2009年將達到180萬。迫于政策壓力，今年春天很多銀行都自愿暫停了“房屋回收”的過程，也就是說，如果銀行愿意收回那些無法月供的房子，銀行手中的房子可以比現在持有的多得多。基于昂貴的維護成本，假如宏觀經濟走勢繼續下行，銀行很有可能將這些房子大量脫手，對現有市場造成進一步沖擊。

　　2009年12月1日會是所有關注美國房市的人都會留心的日子，因為這項退稅優惠將會終結。那么，有趣的是，如果8000美金沒有了，這場美國住房“小陽夏”還能繼續嗎？