一位女士抱著孩子坐在車里，窗外是世界最高的大樓－迪拜塔迪拜高聳的摩天大樓是該國自豪感的象征。在本周的國慶游行中，身著傳統阿拉伯長袍的男人們推著載有迪拜標志性建筑模型的彩車。其中有將于下個月開始運營的世界最高的大樓迪拜塔(Burj Dubai)、帆船形狀的迪拜帆船酒店(Burj Al Arab)和設有室內滑雪道的阿聯酋購物中心(Mall of the Emirates)。
哈馬迪(Ahmed Al Hammadi)觀看著國慶游行說，我們的領導人能夠實現這一切。至于眼下的債務危機，他說，我們會以更強大的姿態走出危機。
官員和開發商們為這種飛速的建設速度尋找理由，說這是因為迪拜緊鄰亞洲和歐洲、不用交稅、民風寬容，還是這一地區的商業樞紐。鑒于迪拜對追逐大型項目似乎毫無限制，外國企業高管、建筑師和房地產經紀商紛紛涌入這里。國際債務和房地產投資者也聽信了這個美夢，直到全球金融市場凍結、世界大部分地區跌入了衰退。之后，買家開始尋求救助，雇主裁員，企業暫停擴張計劃。
結果是造成了驚人的房屋積壓。在貫穿迪拜摩天大樓間的超級高速公路Sheikh Zayed的沿線，數十座新近完工的建筑的外立面上都掛著“出租”的廣告牌。據國際房地產經紀公司高力國際(Colliers International)的數據，新建筑的空置率在41%。
上周，迪拜政府大出市場意料地宣布將把迪拜世界的債務償還延期6個月甚至更長；本周二早間又說，將開始針對迪拜世界債務的分階段重組計劃，包括與Nakheel有關的60億美元債務。迪拜政府說，重組將包括對“去杠桿化選擇”的評估，包括資產出售。迪拜世界說，已經開始與銀行進行磋商，并在“有建設性的”基礎上推進。
國際證券市場在恐慌過后恢復了正常，但這一事件帶來的影響并不只限于金融領域。迪拜債務事件似乎為迪拜和阿聯酋首都阿布扎比之間撕開了一道新裂痕。知情人士說，阿布扎比的聯邦官員非常憤怒，因為關于迪拜決定尋求延期償債一事，他們一直蒙在鼓里。這一裂痕可能會給美國在波斯灣的一個重要盟友帶來沖擊，因為迪拜是伊朗企業的再出口樞紐和海外金融中心，被視為美國孤立伊朗舉措的關鍵。
迪拜和阿布扎比官員近日來已經強調了團結。不過，雖然阿聯酋聯邦政府今年早些時候為迪拜公司推出了100億美元的救助計劃，但他們目前尚未介入為迪拜世界提供援助。
迪拜的增長開始于上世紀八十年代初，當時面臨著石油資源逐漸萎縮的局面，馬克圖姆和他父親努力推動經濟多樣化。迪拜建造了奢華的海邊酒店，以吸引來自印度、亞洲和中東的富有游客，以及來自歐洲和俄羅斯的旅游團。2002年，馬克圖姆允許外資進入迪拜部分房地產開發項目。僅憑藉著一本宣傳冊以及一張平面圖，購房者就開始將大筆存款投入數年內都難以交付的迪拜聯排別墅、公寓以及別墅項目。
2006年，馬克圖姆將數家政府企業合并到了迪拜世界控股公司中，由蘇拉耶(Sultan Ahmed bin Sulayem)出任董事長。相應地，蘇拉耶從澳大利亞請來了奧唐納負責Nakheel，奧唐納原本在澳大利亞領導著一家增長迅速的房地產基金。
蘇拉耶和奧唐納拒絕對本文置評。Nakheel一位發言人沒有回復記者通過電子郵件發送的問題，馬克圖姆的發言人同樣如此。
Nakheel當時勢頭很猛，準備推出棕櫚島開發項目的第一期項目朱美拉棕櫚島(Palm Jumeirah)，并正在規劃接下來兩個項目。2006年9月，在一個另外占地914公頃被稱為朱美拉公園(Jumeirah Park)的住宅項目，65.4萬美元起售的別墅在一天之內就售罄。來自國際銀行和當地銀行的貸款達到了購買價的97%。
為了幫助融資建造所有這些工程，奧唐納轉向了債券市場。2006年11月的一個投資者見面會稱迪拜是一個“有利的介入點”，能夠吸引來自從印度到埃及的廣闊中東地區的商人；其預計當時不到120萬人的迪拜人口將在14年內增加200萬人。
投資者爭先購買Nakheel發行的伊斯蘭債券。受強勁需求推動，發行方隨后將債券發行規模提高到了35億美元。
湯森路透(Thomson Reuters)提供的數據顯示，2006年迪拜房地產行業通過債券和銀團貸款籌集了49億美元。2008年，迪拜房地產業的借款規模飆升到了304億美元。
2007年，迪拜世界的一家分公司購買了豪華郵輪“英國女王伊麗莎白二世號”(Queen Elizabeth 2)，計劃將這艘郵輪停*在朱美拉棕櫚島，將其改造成一家豪華酒店。那時，房地產市場的裂縫正在形成。當地官員們此前很少出臺可能限制投機活動的地產開發管理規定。由于擔心房地產市場已經增長過熱，他們也開始這么做了。2008年初，迪拜政府開始對一些大型房地產和金融機構展開了一系列高規格腐敗案調查。
不過警方、法院以及這些公司本身很少透露調查信息。由于缺乏透明度，打擊腐敗不但沒有安撫投資者，反而令他們感到擔心。
邁阿密律師迪亞茨(Michael Diaz)說，投資者完全不信任這一體系；他在迪拜設有辦事處。迪拜和阿聯酋官員們說，他們已經采取措施改進司法體系。
2008年4月，當地警方拘捕了迪拜一家主要房地產商的美籍黎巴嫩首席執行長。等到媒體報導之后，該公司才披露了此事。該首席執行長否認有不當行為。
隨后警方又拘捕了包括Nakheel在內的迪拜一些最大公司的高管。Nakheel一位發言人沒有回復記者通過電子郵件發送的關于調查案的質詢。
就在這些拘捕事件圍繞著不確定性之際，全球其他地區爆發的危機也波及到了迪拜。全球信貸市場在2008年底凍結后，國際投資者不再購買迪拜房地產。一些投資者已經停止了分期付款。Nakheel和其他公司進行了裁員，取消或推遲了數十個開發項目。
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